新聞摘要
- 信義代書兩大撇步看過來，「高級住宅設定自住」、「保留住家水電單據」可有效節稅
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】5月即將開徵繳納2015年房屋稅，預期「擁有4戶以上房屋的屋主」、「房屋位處精華地段的屋主」房屋稅都將大幅調高，甚至可能增加20倍！信義代書提醒符合以上條件民眾兩大重點，買屋申報契稅時記得勾選「現值最高」、「徵收率最高」的房屋為自用住宅，可有效避免房屋稅爆增。另外，自用住宅若「出租」或「空屋」，將不被認可為「自用住宅」，稅捐處也將從個案稽查改為例行稽查，建議平日可保留水電繳費單據以利日後節稅。
隨著2014年部份縣市大幅調整標準單價表、路段率調高及房屋稅率調整，民眾普遍預期2015年收到房屋稅單時會「很有感」，特別是同時符合「2014年7月1日以後取得使用執照(適用新房屋構造標準單價)」、「高級住宅」、「多屋族」三大條件的民眾，房屋稅最高確實有可能產生20倍以上的差距。
信義代書林以德表示，最近常聽到的「囤房稅」並非一個全新的稅制，只是房屋稅針對「多屋族」做了稅率的調整，「囤房稅」採全國總歸戶模式，持有第4戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5％至3.6％課徵。
建議民眾，若購入第4間房屋時，買屋申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋做為自用住宅。換句話說，假若民眾A在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產，「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法，就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋，以後者來說，建議持有北市房屋優先勾選為自用住宅可有效節稅，建議多屋族收到稅單時留意檢視一下房屋稅率適用是否有誤。
林以德特別提醒，2014年房屋稅條例第5條修訂前，房屋稅都是按照「使用現況」課徵，例如雖然住宅出租使用，但只要是作為住家使用，還是以住家用稅率課徵，但2015年5月開始，除了是住家用還要供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且只要有出租、營業行為便不符合1.2％住家用稅率；空屋以往是依據使用執照所載用途課徵住家用或非住家非營業房屋稅，但現在房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。
針對房屋用途的稽查，過去稅捐處為個案查核，現在則改為例行稽查，意即查獲率將會提高，雖然目前尚未界定自住標準需設立戶籍或提供水電單據、鄰里長證明…等，但建議民眾可先保留水電繳費單據，以利日後做為自用住宅之節稅證明。
除了以上注意事項之外，林以德也提醒，各縣市對於多屋族的適用稅率從1.5％至3.6％不等，購屋登記時也要將此列入建議參考。例如：先生在台北市持有非自住房屋已有2戶適用2.4％稅率，太太則有1戶適用2.4％稅率，此時若要再購入1戶房屋時，若登記在先生名下，則先生持有3戶房屋將一律適用3.6％稅率；若登記太太的名義，則太太持有2戶房屋將適用2.4％稅率。
當然以上案例僅供運用參考，畢竟登記時仍需綜合考量其他需求及節稅考量，就如同多屋族也不用太過恐慌，民眾若是急於出脫名下房屋，不論是買賣或贈與都需繳納數十萬不等的稅款及費用，相較於因適用稅率調高而增繳的稅款不見得比較划算。當然近期要購買新成屋者也可以稍為留意，相同價格及條件的選擇下，若是房屋適用舊的標準單價，都可以為買賣時繳納的契稅及日後每年持有繳納的房屋稅省下不少預算，聰明的購屋者當然要精打細算。
(註1)房屋標準價格每3年評定一次，台北市對於2014年7月1日以前興建完成的舊屋是否調整構造標準單價，將於2017年初的不動產評價委員會常會審慎評估。
(註2)房屋稅計算說明：
房屋稅=房屋現值×稅率
一般住宅房屋現值＝標準單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率
高級住宅房屋現值＝標準單價×(1+路段率)×面積×(1－折舊年數×折舊率)×路段率【台北市適用】
※上列計算公式係假設無任何加減率及樓層超高偏低情形
(註3)台北市2015年房屋稅稅基及稅率調整，共有6類約13％房屋受影響，餘87％房屋則不受影響，反而會因折舊而減少稅額1.調高路段率的房屋2.多屋族3.新屋4.高級住宅5.私人醫院、診所、自由職業事務所6.別墅
(資料來源：台北市稅捐處網站)
隨著2014年部份縣市大幅調整標準單價表、路段率調高及房屋稅率調整，民眾普遍預期2015年收到房屋稅單時會「很有感」，特別是同時符合「2014年7月1日以後取得使用執照(適用新房屋構造標準單價)」、「高級住宅」、「多屋族」三大條件的民眾，房屋稅最高確實有可能產生20倍以上的差距。
信義代書林以德表示，最近常聽到的「囤房稅」並非一個全新的稅制，只是房屋稅針對「多屋族」做了稅率的調整，「囤房稅」採全國總歸戶模式，持有第4戶以上住宅就必須按照非自住稅率1.5％至3.6％課徵。
建議民眾，若購入第4間房屋時，買屋申報契稅時記得勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋做為自用住宅。換句話說，假若民眾A在台北、新北、花蓮共持有4戶以上房產，「3戶自住房屋擇定」的最佳選擇節稅法，就是優先勾選「現值最高」以及「徵收率最高」的房屋，以後者來說，建議持有北市房屋優先勾選為自用住宅可有效節稅，建議多屋族收到稅單時留意檢視一下房屋稅率適用是否有誤。
林以德特別提醒，2014年房屋稅條例第5條修訂前，房屋稅都是按照「使用現況」課徵，例如雖然住宅出租使用，但只要是作為住家使用，還是以住家用稅率課徵，但2015年5月開始，除了是住家用還要供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且只要有出租、營業行為便不符合1.2％住家用稅率；空屋以往是依據使用執照所載用途課徵住家用或非住家非營業房屋稅，但現在房屋空置不為使用者，應按其現值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍認定，分別以非自住之其他住家用房屋或非住家用房屋稅率課徵。
針對房屋用途的稽查，過去稅捐處為個案查核，現在則改為例行稽查，意即查獲率將會提高，雖然目前尚未界定自住標準需設立戶籍或提供水電單據、鄰里長證明…等，但建議民眾可先保留水電繳費單據，以利日後做為自用住宅之節稅證明。
除了以上注意事項之外，林以德也提醒，各縣市對於多屋族的適用稅率從1.5％至3.6％不等，購屋登記時也要將此列入建議參考。例如：先生在台北市持有非自住房屋已有2戶適用2.4％稅率，太太則有1戶適用2.4％稅率，此時若要再購入1戶房屋時，若登記在先生名下，則先生持有3戶房屋將一律適用3.6％稅率；若登記太太的名義，則太太持有2戶房屋將適用2.4％稅率。
當然以上案例僅供運用參考，畢竟登記時仍需綜合考量其他需求及節稅考量，就如同多屋族也不用太過恐慌，民眾若是急於出脫名下房屋，不論是買賣或贈與都需繳納數十萬不等的稅款及費用，相較於因適用稅率調高而增繳的稅款不見得比較划算。當然近期要購買新成屋者也可以稍為留意，相同價格及條件的選擇下，若是房屋適用舊的標準單價，都可以為買賣時繳納的契稅及日後每年持有繳納的房屋稅省下不少預算，聰明的購屋者當然要精打細算。
(註1)房屋標準價格每3年評定一次，台北市對於2014年7月1日以前興建完成的舊屋是否調整構造標準單價，將於2017年初的不動產評價委員會常會審慎評估。
(註2)房屋稅計算說明：
房屋稅=房屋現值×稅率
一般住宅房屋現值＝標準單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率
高級住宅房屋現值＝標準單價×(1+路段率)×面積×(1－折舊年數×折舊率)×路段率【台北市適用】
※上列計算公式係假設無任何加減率及樓層超高偏低情形
(註3)台北市2015年房屋稅稅基及稅率調整，共有6類約13％房屋受影響，餘87％房屋則不受影響，反而會因折舊而減少稅額1.調高路段率的房屋2.多屋族3.新屋4.高級住宅5.私人醫院、診所、自由職業事務所6.別墅
(資料來源：台北市稅捐處網站)
